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广州二手房成交放缓换房买卖要预留7个月交易楼
来源:未知 日期:2018-11-22 11:14

  最近广州市二手楼市成交缓慢,根据行业协会发布的最新数据,10月中介促成的二手住宅放盘和签约面积再度下探,连续六个月呈现降低态势。二手房成交放缓,感受最深的是正在放盘的业主们,尤其是同时身兼买卖角色的换房业主们。记者一个朋友正是如此。刘小姐“卖二买一”,她位于滨江东和小北路的房子迟迟未能售出,但由于已看中心水房屋,她跟业主先签订初步协议,支付50万元“大定”,并商定在明年5月1日之前完成房屋过户交易。从她10月初签约至明年5月1日前,足足预留了7个月的交易期。

  7个月的交易期是否有必要?记者从小北路和滨江东区域的资深经纪处了解到,这两个区域在今年五六月间买卖都较旺,换房业主在此期间都能较快完成换房手续。7月份后楼市放缓。他们预计市区房屋若是按市价放盘的话,一般三四个月可以完成交易,最迟也在半年内可以卖出。故此,刘小姐设定的7个月交易期,实际上也并非夸张。不过,对于一些买家支付“大定”、延长交易期的做法,并非所有业主都可以接受,买卖双方都应注意在超长交易期中间可能发生的变数,尽可能在协议中保护自己的权益。 文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷

  中原地产小北路二分行资深营业经理李勤海告诉记者,最近小北路小户型的学位房成交较为缓慢。他最近一宗电梯小户型学位房的交易是在8月份进行,小北御景41平方米的一房一厅单位以365万元售出。他透露,小北板块中颐和雅轩和小北御景两个楼盘为电梯次新楼盘,小北御景小户型单位41平方米,颐和雅轩小户型单位为35平方米的大单间,45~48平方米的一房一厅,由于这些单位的建筑面积都高于30平方米,符合越秀区地段小学入学的住房面积最低要求,一向是家长客青睐的楼盘。不过由于小户型单价和总价都较高,业主基本上不肯降价出售,故此想出售房屋还要再耐心等待。

  记者从小北板块一位业主处得知,最近小北大小户型都比较难卖,有些业主已开始愿意降价,如富宏花园有套单位一开始以570万元放盘,后来降到538万元,现在更降到500万元,业主急需名额希望尽快出售。

  李勤海表示,如果单纯对于学位房买家来说,300多万元的电梯小户型的确较难承受,大部分家庭客首选150万~300万元的楼梯楼单位,如果是楼梯楼加装电梯的房源,价格可能要多10%~20%。今年4~6月份,小北区域成交较旺,不少业主“卖一买一”都可以较快进行。时近年底,成交不如年中速度快。

  合富置业海珠名都南分行主管莫峥表示,在大元帅府周边的房源中,如果放盘价在市场价范围内,中小户型所需的成交时间快则2~3个月,慢的也在半年内可以成交。现时中海名都两至三房单位的成交价约5.8万~6万元/m2,富基广场和朗晴居两至三房单位的成交价约5万~5.5万元/m2。有小区管理的楼梯楼,如怡安花园的成交价约3.8万元/m2。

  目前不少买家是换房的业主,他们受制于房屋出售的速度,但是又“快快手”看中心水屋,对于这种买家,业主各有不同意见。

  刘小姐“心水屋”的业主对于她提出7个月时间的交易期没有任何意见,收了50万“大定”的钱就赶着去南沙买房子。据刘小姐介绍,业主不需要腾出名额来买新房,加上业主服务的公司搬去南沙,故此他很爽快地同意了以700万元的价格售出房屋。

  张女士在洛溪有一个三房单位一直在放售,在放盘的半年时间内中介也带了不少客人前去看房,其中包括一些换房的客户。她告诉记者,前一阵子有一个买家来看房,无极娱乐由于他是同区小房换大房,要出售目前居住的两房单位再购入张女士的三房单位。张女士认为本身房屋买卖由于过户和放款的原因而存在时间差,如果再要迁就买家出售房屋的时间,她认为风险较大,因此她后来通知中介凡是要换房等时间出售再购买新房的客户,不用再带来看房了。

  目前“卖一买一”和“卖二买一”的现象十分普遍,然而,“一买一卖”之间,两者的时间不一定可以是无缝衔接,交易期可能会因种种原因而延长。

  对于超长交易期的合约,买卖双方应该如何确保交易可以顺利进行?中原地产滨江东蓝色康园分行高级营业经理李育强建议,对于超长交易期的合约,买卖双方可以先进行网签,另外,双方约定的定金数目可适当增加,防止交易“挞定”,而且在合同中应约定交易的时长。

  中原地产华苑分行高级营业经理莫建国则表示,买家有意置换物业,那么最好先出售自身的房产,同时多预留一些时间,让自己不会过于被动。至于“卖一买一”或“卖二买一”通常设定的交易期有多长,李育强指出,一般设定在3个月或半年内,但交易期的设定往往需视乎双方的综合要求,因此不能一概而论。

  合富置业莫峥提醒购房者,为了防范超长交易期出现的各种风险,买卖双方可以协商增加定金或者加重违约后的罚款,以降低金额损失的风险。

  根据11月1日起执行的二手房网签新规,其中一项可能对超长交易期的网签有影响。网签新规有一条要求,一份网签完结后方能新增下一份。以公司为单位,一个网签密匙未完成网签的操作流程,无法新增下一份网签。对于中介公司来说,密匙也是要有成本的,如果一宗交易锁定密匙7个月内不能签新的交易,会对中介公司的签约造成一定的影响。此外,对于等名额置换或资金周转的业主,超长交易期也非常不利,要到过户后才可以让原业主腾出名额,或是收齐楼款。急用名额或急需筹措资金的人士,最好选择快速完成交易的买家,如首次置业或有能力一次性付款的买家。

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